분양 계약 해제

목차

 

분양 계약 해지는 일반 부동산 매매계약과 다르다

 

 

분양 계약은 일반 부동산 매매와는 다른 특징이 있는데요.  먼저 일반 부동산 계약과 분양 계약의 차이를 좀 알아보고 분양 계약 해지를 다루도록 합니다. 계약 당사자부터 계약 해제까지, 과정에서도 대출도 많은 차이가 있습니다. 

 

분양 계약 해제

 

분양 계약의 유형

 

 

분양 계약은 개인대 개인의 계약이 아닌 시행사, 시공사, 신탁사, 수분양자 등 여러 당사자가 다양한 경우가 있습니다. 또한 분양 계약은 내가 꼭 부동산인 아파트가 필요한 경우도 있지만, 내가 어디에 투자할까 생각하는 경우에도 분양 계약에 뛰어드는 경우가 있죠. 또 계약을 체결할 당시에는 계약금만으로 분양을 받아뒀다가  2년 후에 자금을 마련할 수 있다고 생각하는 경우에 분양 계약에 뛰어드는 경우가 또 있습니다. 그 사이에 많은 경우의 수가 발생하고 2년 후가 다가오면서 자금 마련이 어렵다는 걸 생각하는 경우에는 분양 계약을 해제 또는 취소하고자 하는 경우가 있겠죠. 기타 다른 원인이 생겨서 취소를 하고자 하는 경우도 있구요. 

 

 

분양 계약의 특징

 

 

분양 계약은 일반 매매계약과 당사자부터 다르고, 많은 회사들이 끼여 있기도 합니다. 시행사, 시공사, 신탁사, 수분양자 등도 있고, 건설사도 다양하게 큰 건설사 또는 작은 건설사가 다양한데요. 이런 건설사가 시행하게 될 때에 자금 조달을 위해 PF(Project Finacing)를 이용합니다. 또 분양대행사는 광고 및 계약  체결을 지원하고, ,수분양자와의 직접적인 책임은 없는 습니다. 분양대행사는 수분양자를 직접 만나고 계약체결을 이루게 하는 일을 종사할 뿐이지요. 계약 구조는 통상적으로 시행사와 신탁사 간에 이뤄지고, 수분양자는 신탁사 계좌로 돈을 송금하게 됩니다. 

 

 

분양 계약 해제의 필요성

 

 

이러한 구조 안에서 잔금 입주시기가 오게 되는데요. 현장에 문제가 발생했다던가 여러 문제가 발생하는 경우가 있습니다. 하자가 많이 발생한 것을 알게됐다거나 말이 달라지는 경우, 자금 사정이 안좋아지는 경우 여러 문제가 제각각 발생이 되는 경우가 있을 때에 계약을 해체하고 싶어지죠. 또 대출 조건이 변해서 처음과 다른 대출조건, 금리가 왔다갔다 하는 것도 있겠습니다. 여러 이유로 계약 해제 또는 계약 파기를 원하게 되는 경우가 많다는 겁니다. 

 

 

분양 계약  해제의 단계별 고찰

 

 

분양 계약의 해제를 할 때에 원인이 다양하므로, 계약 체결 당시의 상황에 따라 해제 가능성을 판단해야 합니다. 

원인이 제각각 있겠지만, 전문가인 부동산 전문 변호사 등의 상담을 받는 것이 좋습니다. 나중에 생긴 원인으로 인해 해제하려하더라도 계약 체결 당시의 상황이 어땠는가도 중요합니다. 

 

• 계약 체결 후 14일 이내의 경우 : 어느 경우라도 철회할 수 있는 권리가 있음.  이 경우에도 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 
• 계약금만 납부한 경우 : 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있음. 계약에 하자가 없고, 개인의 자금 사정이 악화된 경우가 이 경우에 해당됩니다. 
• 중도금 대출이 이루어진 경우 : 이 때는 계약 해제는 어렵습니다. 중도금 대출에서 무이자라는 광고가 많습니다만, 실제로는 이자가 발생합니다. 그럼에도, 협의가 이루어지는 경우 계약 해제가 가능할 수 있습니다. 

 

계약 해제의 법적 근거

 

 

• 광고의 문제 : 광고에서 제공된 사실과 다른 경우 계약 해제의 사유가 될 수 있습니다. 증거자료는 제시해야 될 것입니다. 
• 하자의 문제 : 하자는 공사 품질이 계약 체결 시 제공된 것과 다를 경우가 포함이 됩니다. 그러므로, 계약 체결시에 꼼꼼한 공사 품질을 계약시에 확실히 해두어야 할 것입니다. 
• 중요한 착오의 문제 : 계약 체결시에 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것인 경우에 착오로 인한 계약 해제의 사유가 될 수 있습니다. 이 경우에도 착오임을 증명하는 자료가 준비되어야 할 것입니다. 

위 3가지에 해당되는 경우에는 소송을 통해 계약 해제를 요구하는 경우가 되므로, 증거자료 준비가 있어야 하고 계약 해제까지는 많은 기간이 소요될 것이니 증거만 확실히 갖춰지면 좋을 것입니다. 

 

실례를 간단히 설명하면 이러한 경우들입니다. 

 

처음부터 광고할 때 지하철역과 걸어서 5분이내다 라고 했는데, 실제는 뛰어가도 10분이 걸린다던지 또 주변에 호재가 있다고 광고를 했는데 사실은 아니라던지, 그 광고가 표시 광고법 위반에 해당될 정도로 심각한 허위 또는 과장이 있다면 취소사유가 될 수 있습니다. 또는 현장 자체에 하자가 있는 경우가 있습니다. 하자 아니면 사기가 약간 같이 가는 경우도 있는데요. 하자는 날림 공사로 인한 하자, 내부적으로 완전히  고급형으로 안내 커뮤니티 시설을 완벽하게 해 주겠다고 광고를 엄청나게 했는데 실제로 가보니까 자재가 엉망이고 수입 자재라 했다가 아닌 경우 등 벽에 균열이 가거나 이런 것들도 포함됩니다. 처음 설명과 다른 결과물이 되어 있는 것들이 그런 경우입니다. 또한 1층 상가인데 내가 바로 여기에 지하철역 입구쪽에서 건너오는 인구가 엄청 많은 곳이라고 해서 계약을 했는데 알고보니까 횡단보도가 설치가 안되고 다른 길로 빠지는 길이 있어서 지하철역과 상관없는 자리라는 경우라던지 이런 경우는 이 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을거라는 착오에 해당될 수 있습니다. 이런 경우는 시행사로부터 위임을 받은 분양 대행사에 의해 유발된 착오가 되는데요. 그 범위를 넓게 해석을 하는 편입니다. 이런 경우에는 지불한 내 돈을 전부 돌려받아야 하는 착오의 경우가 될 수 있습니다. 

 

특별한 계약 해제의 경우

 

 

특별법 적용의 경우가 있습니다. 지식 산업센터 및 생활형 숙박시설같은 경우는 관련 법률이 따로 존재하여 그 법률에 따릅니다. 문제가 발생하면 신속하게 변호사와 상담해서 대응하고, 다수의 수분양자가 같은 문제로 계약 해제를 원하는 경우에는 공동으로 문제를 제기하여 푸는 것이 더욱 효과적일 것입니다. 

 

 

부동산 전문 변호사와의 상담

 

 

부동산의 경우는 큰 자산의 문제이므로, 가급적 변호사와 상담하여 해결하는 것이 안전할 것인데요. 믿을 수 있는 변호사를 만나서 상담을 받는 게 좋을 것입니다.