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임차인이 계약 갱신을 원할 경우
전세나 월세를 계약하고 살고 있던 임차인이 임대기간이 끝날 즈음에 2년 더 살겠다고 하면, 임대인은 어떻게 하는 것이 좋을 지에 대해 알아보겠습니다. 집주인이 임대차 계약 관리를 할 때에 신경이 쓰이는 부분이죠.
먼저,
임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 갱신 청구의 의사표시를 임대인에게 해야 합니다.
계약 갱신에 있어서의 의사 표시가 또 중요합니다.
임차인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신의 의사를 표시를 해야 합니다.
재계약과 계약 갱신은 다르다
임차인이 계약 만료가 다가오는데 2년 더 살겠습니다 라고 했다면, 더 살겠다는 게 무슨 뜻인지에 대해 확인을 해야 합니다. 두루뭉실하게 알겠소 하는 식으로 해서는 나중에 큰 분쟁이 생기게 되고 복잡하게 됩니다.
그러면, 더 살겠다는 의미가 뭔지를 임차인에게 확인하였을 때, 재계약인지 아닌지 계약 갱신인지 아닌지를 알게되면 조치가 달라지는 것이죠.
계약 갱신 청구는 계약 종료가 아닌 임대 기간이 연장되는 것입니다.
그래서, 임차인이 계약 갱신을 청구 또는 요구하는 경우에는 임대 기간이 연장되는 의미이므로, 실무적으로는 어떨까요. 임대 기간만 수정하여 고치면 되는 식이 될 것입니다.
그런데, 재계약은 전혀 달라집니다. 재계약은 기존의 임대차 계약이 종료가 됩니다. 그렇게 해서 새로운 임대차 계약이 시작되는 것으로 완전 새로이 계약이 체결되는 것으로 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사한 것이 아니라, 그냥 새로운 계약을 제안한 것이 됩니다.
그래서, 말이 매우 중요합니다. 임차인이 계약 갱신을 청구하는 게 더 살겠다는 말이라 할 때에는 기간 연장인 갱신 청구인지, 전혀 다른 새로이 계약을 하겠다라는 뜻인지를 다시 확인 후에 진행하실 것이 필요합니다.
그래서, 만약에 재계약을 원했다고 하면, 계약 갱신 청구권이 한 번 사용할 권리가 살아있게 되는 것이니까요. 매우 큰 차이가 있는 것입니다.
계약 갱신 청구권의 소멸 여부
만약에 위의 임대차 기간 만료 즈음에 임차인이 '더 살게요' 라고 했을 경우에, 임대인인 집주인이 위의 더 살게요가 재계약인지 계약 갱신청구인지를 확인하지 않았다면 어떻게 될까요?
확인하지 않고 2년이 경과했을 때에는, 임대인이 매우 불리해 집니다.
미확인의 경우 임대인이 불리해 지는 이유
- 재계약인지 계약 갱신청구였는지 입증 불리
- 임대료 협의상 불리 -현행법상 5% 이내로 임대료 한정
- 재계약이었다면, 5% 이상이 가능하였으나 입증 안됨
- 집주인 실거주 사유로만 임차인의 계약 갱신 청구 거절 가능
- 묵시정 갱신이 되는 수가 있어 집주인이 매우 불리함
임차인의 계약 갱신 청구권 행사시 분쟁 해결방법
임차인의 계약 갱신청구가 있게 되면, 계약 갱신청구권을 행사했다 안했다 재계약이었다 아니다 그런 다툼으로 서로 힘들어지는 경우를 없게 하려면 더 살겠다는 임차인의 말을 그대로 받는 게 아니라 계약 갱신청구인지 재계약인지를 확실하게 그 더 살겠다는 말에 대해 특약 사항에 적어두면 되는 것입니다.
계약서의 특약 사항에 계약 걩신청구를 한 것인지 재계약인지 확실하게 적습니다.
분쟁에 대비하여 녹음이나 문자 메시지 이런 것을 보관하는 경우, 그게 자료로 쓰이게 되는 경우가 쉽지 않습니다. 특약 사항에 적어 대비하는 것이 가장 확실합니다.
임차인의 계약 갱신 청구권에 대하여 임차인의 주의할 점
위의 특약 사항을 집주인이 임차인의 뜻도 묻지 않고 임의로 집주인이 계약 갱신청구를 한 것으로 특약 사항에 맘대로 적어 임차인의 동의가 없는 특약이 기재된 경우는 어떻게 될까요.
당연히 효력이 없습니다. 이 계약 갱신청구권은 임차인만의 고유한 권리로 임의로 적거나 강요해서는 안됩니다. 그러니까 임차인의 경우에도 이런 부분을 유의해서 확인을 해야 되겠습니다.
임차인의 계약 갱신 청구권의 악용 사례
계약 갱신청구권이 임차인에게 집주인에 대하여 갖는 권리로서 집주인이 자신의 집 건물이더라도 어찌할 수 없는 건데요. 그런 부분을 또 악용하는 사례가 있을 수 있습니다.
예를 들어, 집주인이 강요해서 계약 갱신청구권 행사를 했다고 하는 특약 사항을 기재를 했습니다. 이 경우 임차인이 효력이 없는 걸 알면서도 냅두고 살면서 임대 기간 중에 계약 해지권을 주장해 오는 겁니다. 그래서, 집주인인 임대인은 임대 기간 동안에 계속 살 것으로 생각하고 있다가 기간이 많은 남아있는데 임차인이 계약 해지권을 주장하게 되는 경우에 매우 곤란한 지경이 됩니다.
계약 갱신 청구와 묵시적 갱신은 기간 도중에라도 계약 해지권이 인정이 되므로, 임대 기간 중에 언제든지 이사를 나갈 수 있게 되는 것입니다. 그러면, 임대인인 집주인은 임차인이 이사나가겠다 라고 총보를 하면 그 날로부터 3개월 후에 임차인이 이사갈 수 있으니 계약 갱신 청구권이 있나 없나에 대한 중요한 갈림길이 되는 부분에서 주의가 필요한 것이죠.
묵시적 갱신과 계약 갱신청구권 행사시에는 계약 해지권이 있습니다.
즉, 임대 기간 중에라도 이사나갈 수 있습니다.
- 임차인의 계약 갱신 청구권에 대해 임대차 2법의 5% 이내 인상을 허용하는 법안을 바꾸는 논의가 있습니다. 5%를 10%로 올린다는 말이 있는데요. 일각에서는 임차인의 보호가 줄어든다는 우려가 있습니다.
